Про ЖКХ

Автор: Валерий Борисович

Рубрики: Новости

Коммунальные услугиНас часто спрашивают: “какие формы управления многоквартирным домом лучше: управляющая компания или ТСЖ?”

“И почему Вы особо не пропагандируете управление домом с помощью некоммерческого ПО?”

Видимо, будем пропагандировать, когда Гос. Дума РФ примет изменения в статью 175 Жилищного Кодекса РФ, касаемые спец. счетов для формирования фонда кап.ремонта.

Некоторые соображения по этому поводу здесь.

А чтобы ответить на вопрос «какие формы управления МКД лучше», надо знать, в пользу кого должно быть «лучше»:

А). Собственников дома?

Б). Организаторов (или владельцев) ТСЖ, ЖСК, УК, ПО и т.д.?

В). Ресурсоснабжающих организаций?

Г). Представителей власти?

Почему-то, когда рассматривается вопрос выбора способа управления домом, забывают про пункты В). и Г).

А зря! Почему?

Во-первых, потому, что доля оплаты за услуги ресурсоснабжающим организациям (горячее водоснабжение, отопление, электроэнергия, холодное водоснабжение, стоки) в несколько раз больше, чем собственно за услуги управляющих организаций – ТСЖ – ЖСК (содержание и ремонт жилья).

А во-вторых, получение денег на капитальный ремонт жилья за счет бюджета (95% или пусть даже меньше), возможно только при наличии решения представителей власти. Да и чтобы «попасть» в различные программы местного бюджета (типа «уютный двор», «внутридомовая спортивная площадка» и т.д.) без представителей власти никак не обойтись.

Ресурсоснабжающие организации, являющиеся, как правило, монополистами в своем виде деятельности, сейчас очень «хорошо устроились».

За счет собственников жилья они устанавливают приборы индивидуального и коллективного учёта (на уровне дома), продают свои услуги «оптом» (т.к. плательщиками, ну, кроме, может быть, электроэнергии, являются управляющие компании – ТСЖ – ЖСК), но по розничным ценам. Согласитесь, классный бизнес!

Например, ресурсоснабжающим организациям сильно завидуют операторы связи, которым приходится систему учета и тарификации оплачивать самим. Но самое главное, что операторы связи (местная телефонная связь, кабельное телевидение, Интернет), которые предоставляют свои услуги в многоквартирном доме, конкурируют друг с другом!

А вот в это (конкуренцию среди ресурсоснабжающих организаций) в «обозримом будущем», что-то мало верится.

Хотя, в некоторых МКД (многоквартирных домах) уже устанавливают «крышные котельные», а опыт других стран по энергосберегающим технологиям вообще показывает фантастические результаты.

Так вот, в связи с тем, что ресурсоснабжающие организации «хорошо устроились», это иногда создаёт крупные неприятности собственникам.

Пример: собственники оплачивают за коммунальные услуги в управляющую компанию – ТСЖ – ЖСК, а их руководители (не будем здесь обсуждать причины) данные деньги «уводят». За это данные руководители могут и «реальные сроки» получить, но что делать собственникам – то? Деньги ведь в ресурсоснабжающие организации не дошли! Выход один – оплачивать ещё раз.

Вопрос: а как этого избежать?

Вариант такой:

Нужно выбирать на общем собрании собственников жилья способ управления домом, которого, почему-то многие боятся:

«непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме» (статья 161 Жилищного Кодекса РФ, п.2, подпункт 1).

А боятся в первую очередь потому, что 97%-98% людей (это из практического опыта) привыкли, чтобы ими «рулили», они не привыкли что-то организовывать, составлять какие-то документы, а ещё не привыкли отвечать за что-то. Максимум, на что они способны – это покритиковать того, кто что-то делает, организовывает, составляет какие-то документы, а ещё берет на себя ответственность.

Но «бороться» против этих 97%-98% людей нет смысла, лучше их «возглавить»!

:)

Как?

Предложить в решении общего собрания МКД (многоквартирного дома) выбрать в качестве уполномоченного представителя собственников МКД по организации жилищно-коммунальных услуг …

управляющую организацию (ООО), в которой 100% учредителем является некоммерческое потребительское общество, где пайщики – эти же самые жители МКД !!!

Что получится в этом случае?

Собственники МКД вступят в пайщики некоммерческого потребительского общества (НПО) и будут вносить в это НПО членские взносы. (Но, что еще интересно: членами НПО могут быть жители не приватизированных квартир, юридические лица и ИП, являющиеся арендаторами в данном доме и т.д. Таких возможностей у ТСЖ – ЖСК нет!)

Никаких налогов, как Вы понимаете (кто в “теме”), с этих взносов не возникнет.

Далее:

В Уставе ООО (где НПО 100%-й учредитель), будет записано, что условием “существования” данного ООО будет являться ежемесячный взнос в НПО (сумму или расчетную формулу в Уставе ООО обязательно надо прописать). Соответственно, данная сумма взносов будет уменьшать налогооблагаемую прибыль ООО.

НПО подготовит образец договора между собственником и каждой ресурсоснабжающей организацией (это не так много, как правило, всего 3-4 договора: по ХВС и стокам, ГВС и теплоснабжению, по электроэнергии) и выдаст собственникам (в электронном или печатном виде).

Что будет дальше?

Думаете, ресурсоснабжающие организации будут «выкручивать руки» собственникам, чтобы те подписали договоры в их редакции, отключив холодную и горячую воду, тепло и электроэнергию?

А вот и нет!

Они это (отключить) не смогут сделать по Закону!

Поэтому, зная такую ситуацию, легко договориться с «ресурсниками», чтобы те сами забрали, например, в офисе того же НПО, подписанные со стороны собственников договоры (под роспись по реестру), а потом вернули каждому собственнику подписанные со своей стороны договоры.

Или, как вариант, «ресурсники» сами печатают договоры (согласованные с НПО), а затем ходят по квартирам и подписывают с каждым собственником.

Т.к. эти договоры им нужны больше (взимать плату без договоров они не имеют право – нарушение Закона!), чем собственникам (свет-вода-тепло есть), то НПО сумеет договориться с «ресурсниками» на приемлемых собственникам условиях.

Конечно, «до абсурда» ситуацию доводить не нужно, «накалять» страсти «тягомотиной» при подписании договоров тоже не нужно, т.к. административный ресурс у «ресурсников» (извините, за каламбур), как правило, мощный.

Надо просто подготовить образцы договоров и оперативно подписать их собственниками.

Что получится в итоге?

В итоге оплачивать за свет-тепло-воду каждый собственник (или тот, кто живёт по договору соц. найма или аренды) будет напрямую в ресурсоснабжающие организации.

И если «Петров» за воду или электроэнергию не заплатил, то Вас это «не волнует», как «не волнует», заплатил он за Интернет или нет.

И за НПО Вы спокойны, т.к. деньги уходят напрямую «ресурсникам» и «увод» денег (о чем говорилось выше) не может произойти в принципе.

Соответственно, НПО может сосредоточиться на организации услуг по содержанию и ремонту жилья, а также поиске других источников доходов (реклама на доме, те же операторы сотовой связи, использование земельного участка «под домом» и т.д.). Как правило, выполнение таких работ можно отдать «на аутсорсинг» или частично выполнить силами пайщиков.

Ну, и еще, очень немаловажный вопрос – НПО сможет защищать интересы собственников и жителей МКД в судах и других инстанциях, т.к. при непосредственном управлении это будет «объединяющая сила»!

А кроме того, у НПО – широкие возможности, о которых можно узнать, прочитав книгу.

И последнее:

Если Вы не согласны с нашими доводами, давайте подискутируем.

«В споре рождается истина»

(Отредактировано 26.04.2014г)

66 комментариев. Скажите, что вы думаете!

  1. Александр (Ярославль) пишет:

    Здравствуйте, Валерий Борисович!
    Спасибо за полезную статью.
    Можно Вас попросить провести уточнение вот этого абзаца статьи:
    “В Уставе ООО (где НПО 100%-й учредитель), будет записано, что условием “существования” данного ООО будет являться ежемесячный взнос в НПО (сумму или расчетную формулу в Уставе ООО обязательно надо прописать). Соответственно, данная сумма взносов будет уменьшать налогооблагаемую прибыль ООО (или налог по УСН).”
    Может ли ООО находясь на общей системе налогообложения заплатить членский взнос в НПО с НДС?

    • Александр, пожалуйста.
      Только с момента написания статьи в законодательстве были изменения, поэтому она уже устарела.

      Да, ООО может оплачивать взнос своему учредителю (а не членский взнос) и это взнос может уменьшать сумму налогооблагаемой прибыли.
      Нормативный документ – Налоговый Кодекс. (Статья 264, п.1, подпункт 29)

      С НДС ничего не получится, его надо платить.

  2. Ирина пишет:

    Здравствуйте, Валерий Борисович! Сегодня у нас встал остро вопрос о плате за капремонт домов. Жители города активно стали бороться с поборами властей, платя напрямую в УК коммуналку и остальные платежи. Многие судятся по капремонту и Фонду, созданному властями. Я хотела спросить может ли НПО брать в пайщики выборочно жителей не только одного дома,но и нескольких домов. А как быть с теми, которые не платят за коммуналку? Не хотелось бы такое бремя брать на себя, да и смысл их брать, если они не платят. В ФЗ № 255 ри 25.07.2014 года внесены изменения по лицензированию УК. Как лучше тогда подойти к Программе ЖКХ с точки зрения НПО?

    • Ирина, что-то странное Вы пишите…
      Что за борьба “с поборами властей” через оплату напрямую в УК “за коммуналку и остальные платежи”.
      А как ещё можно оплачивать “за коммуналку”, как не в выбранную общим собранием собственников дома УК или организованное ТСЖ?
      Когда не нравится УК или руководство ТСЖ, собирайте общее собрание собственников дома, и “гоните в шею” УК или руководство ТСЖ, договаривайтесь с новой УК, утверждайте её полномочия на общем собрании и ставьте в известность “власти”.
      Всё!
      Кто Вам запрещает?
      Делайте, а не занимайтесь бла-бла-бла.
      То же самое, когда у Вас ТСЖ.

      Что касается кап.ремонта, есть специальный Закон, который “власти” исполняют.
      Не нравится Закон – выходите на Законодательное собрание своего Региона и инициируйте внесение изменений в него.
      Всё остальное – бла-бла-бла.

      В НПО могут вступать любые физ.лица, ИП или юр.лица (даже не резиденты РФ), кого согласится принять в пайщики совет НПО.
      Надеюсь, на Ваш вопрос по “выборочном вступлении” ответил.

      На Ваш вопрос “Как лучше тогда подойти к Программе ЖКХ с точки зрения НПО?”, мой ответ такой:
      займитесь лучше чем нибудь другим.

      • Ирина пишет:

        Здравствуйте, Дело в том, что УК напрямую сразу не получает деньги за коммуналку, а через транзитный счет. И много чего другого делается неправильно. Не буду расписывать. Я хотела спросить про Ваш опыт по ЖКХ, в НПО для заключения договоров с ресурсниками необходимо, чтобы вошли пайщиками все 100% жильцов дома или не обязательно? Или только несколько квартир (или по несколько квартир из разных домов?). Как быть с теми, кто коммуналку давно не платит (такие же квартиры есть в каждом доме?) или ресурсники могут потребовать, чтобы все жильцы для договора были в пайщиках? Вот это вопрос мне интересен.

        • Ирина, “неправильно” и “незаконно” – разные вещи.
          Если “неправильно” – значит должно меняться законодательство.
          Инициируйте, если есть время, желание и возможности.
          Если незаконно – обращайтесь в суд.

          Опыт в сфере ЖКХ есть.
          В своём доме мы “изгнали” управляющую компанию, которая стала неугодной и назначили свою, созданную жильцами дома (в виде ООО).
          Но такое сможет сделать далеко не каждый, уверяю Вас, т.к. пройти “административное давление” при смене УК сможет
          1 из 100 инициативных групп.
          Просто мы свой дом строили сами (дом МЖК – молодежный жилой комплекс, если это что-то кому-то говорит)
          и остались жить в этом доме люди, которые являются приличными организаторами и могут решать вопросы практически на любом “уровне”.
          Вы спросите, а почему в своём доме я не организовал НПО?
          Ответ простой:
          получился бы “колхоз”.
          А я предпочитаю вести дела, где есть “полный контроль организаторов”.
          :)

          Короче:
          хотите получить консультацию в сфере ЖКХ, приходите на консультацию в скайпе, будем разбирать Вашу ситуацию индивидуально.
          Там столько “подводных камней”, что отвечать по этой теме публично на сайте не считаю целесообразным.

          • Ирина пишет:

            Спасибо за ответ! Я поняла, по теме ЖКХ, если возьмемся за это дело, то придем к Вам на консультацию. И еще понятно только одно, что эту тему одной не сдвинуть, нужна хорошая сплоченная команда организаторов и адекватных людей. Не во всех домах есть такие, как правило люди инертные и не владеющие способностями вообще что-то делать. А то, что многое делается в ЖКХ незаконно, это факт, есть юридические подтверждения этому. Наступит время, возможно займемся этим вопросом вплотную. А ООО, которое Вы организовали входит пайщиком в НПО?

  3. Олег пишет:

    Я так понимаю, проблемы начинаются если кто-то из жильцов “не хочет” вступать в ПО или тупо забъет на оплату взносов. Рычагов воздействия нет? УК могут в суд на собственника подать, если квартплаты не будет…

  4. Виталий пишет:

    Добрый день
    Вопрос- может ли само НПО стать ресурсоснабжающей организацией а именно питьевая вода.Посёлок 1400 жителей постоянные перебои с водой,платят исправно,в платёж входит оплата света+на ремонт,как и бывает на ремонт денег не хватает).Возможно ли перехватить управление водоснабжением и выстроить систему сбора и распределения денежных средств посредством НПО?

    • Виталий, когда производство и потребление организованы внутри ПО – это идеальный вариант.
      Пайщики оплачивают взносы и получают необходимые им услуги, товары, продукцию.
      А вот по поводу “перехватить управление водоснабжением” – это Вам с властями надо решать.

  5. Иван Сергеевич пишет:

    Добрый день!
    Все это интересно для многоквартирных домов.
    А у меня индивидуальные дома и таун-хаусы 8ми квартирные.
    Тут вообще получается тьма тараканья.

    Сейчас я создаю ПО для оказания услуг, магазина и т.д. в поселке, но вот вопрос обслуживания общей территории и имущества поселка, раздельный сбор мусора и его утилизация, строительство дорог из тротуарной плитки, благоустройство – эти вопросы и нужно решать. Пока же схема такая:
    есть застройщик, который является владельцем сетей в поселке, а так же УК (ООО), которая этим имуществом управляет.
    Так какие же красивые методы НПО тут применимы? Чтобы и услуги были, и я заработал, и УК и жители остались довольны? :)

  6. Вячеслав пишет:

    Здравствуйте! Как я могу заинтересовать наш ЖСК, какие преимущества я могу представить в случае с ПО……..Спасибо.

  7. Владимир Александрович пишет:

    Валерий Борисович, доброго дня!
    Понравилась идея с Вашего сайта о создании потребительского общества в своем МКД с целью управления им. Начал поднимать иные источники и нашел следующую статью

    В ней говорится о том, что Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства обратился в прокуратуру. По поручению прокуратуры республики прокурором Устиновского района г.Ижевска подготовлено и 27.04.2014 направлено для рассмотрения в суд исковое заявление в интересах неопределенного круга лиц о ликвидации Специализированного потребительского кооператива по управлению домами «Единый СПК», как несоответствующее нормам ЖК РФ.

    Вот небольшая выдержка из статьи отражающая суть вопроса:
    “….Таким образом, Специализированный потребительский кооператив по управлению домами «Единый СПК» по его уставным целям деятельности, порядку создания, функционирования и организации деятельности не может быть отнесен к жилищным, жилищно-строительным и жилищным накопительным кооперативам.

    Федеральный закон, определяющий правовое положение кооператива, имеющего целью управление многоквартирным домом, в настоящее время законодателем не принят.”

    Там же, в приложениях можно найти первичные документы с подписями.
    Интересны Ваши мысли по этому поводу. К сожалению не могу найти текст решения суда.

    • Владимир Александрович!
      Ваше письмо попало в спам на нашем сайте, т.к. в нем была ссылка на другой сайт.
      У нас так система настроена: если в комментарии есть ссылки на другие сайты или E-mail, они сначала попадают в спам, а потом автоматически удаляются.
      Вашему письму повезло, что неделя не прошла.
      Поэтому удалось реанимировать.

      А теперь по сути:
      Трудно сказать, правильно или нет поступает прокуратура, это решит суд.
      Но мне точно ясно, что данный кооператив даже не мог быть зарегистрированным, т.к. он создан по Закону 7-ФЗ (как явствует из материалов искового заявления).

      Эту ошибку даже юристы уважаемых российских информационно-правовых порталов делают.
      Смотрите здесь.

      А вот пользователи нашего сайта более компетентны.
      Ответ здесь.

      К тому же, в моей статье, на которую Вы, видимо, ссылаетесь, предлагалась 2-х ступенчатая схема управления МКД:
      Сначала создается собственниками и (или) жителями НПО, потом оно учреждает (при 100% учредительстве) ООО.
      А уже ООО является УО для собственников.
      Или собственники переходят на непосредственное управление и заключают договоры с ООО, которое учредило НПО.

  8. Михаил пишет:

    Очень злободневная тема. Хотелось бы получить и в дальнейшем получать все комментарии по ней.

  9. игорь пишет:

    Добрый день Валерий Борисович !Очень всё интересно и перспективно.Мы создали ПОЖ(потребительское общество жильцов),но не знаем что дальше “с этим” делать,нет опыта и людей(команды)всё это воплотить в жизнь. Пока всё на моём и ещё одного последователя из моего МКД, энтузиазме и альтруизме держится. Опытом своим не поделитесь? С Уважением Игорь.

  10. Роман пишет:

    Подскажите, пожалуйста, насколько мне известно Управляющие компании имеют финансовые возможности, которые позволяют им своевременно расчитываться перед ресурсо снабжающими предприятиями в тех случаях, когда оплата за коммунальные услуги от конкретного МКД поступает не в полном объеме.

    Мы как то тоже хотели создавать ТСЖ, но в Администрации нам сказали, что конкретно в нашем случае это может обернуться проблемами, так как дом у нас проблематичный в плане жильцов. Очень много неблагонадежных товарищей, которые несвоевременно оплачивают коммунальные услуги. У ТСЖ на первых этапах формирования из-за этого могут возникнуть проблемы, так как не будет свободных финансовых средств, чтобы расплачиваться за должников.

    Подскажите, пожалуйста, а если организовывать НПО, то такие же проблемы как я понимаю могут возникнуть и там, верно?

  11. светлана пишет:

    Как будет платить за ремонт дома непосредственное управление собирать самим и еще платить в общий котел как сейчас предлагают с июля 2014 г

  12. Виктор пишет:

    Очень полезная информация. Я в своём МКД такое “замучу”. Думаю, что ознакомившись с вопросами и ответами, никто из жильцов возражать не будет.

  13. Сергей пишет:

    Добрый день, Валерий Борисович!
    У меня вопрос по ТСЖ.
    Все поступления в ТСЖ, даже обязательные взносы жильцов на содержание жилья, облагаются налогом.
    Мы на УСН 15%.
    Как уменьшить налоги?
    Мои мысли.
    Организовать ПО.
    Сделать ТСЖ пайщиком ПО.
    Перевести все деньги в целевую программу обслуживания жилья, тогда ТСЖ заплатит, только минимальный налог 1%.

    Работы по содержанию жилья производить так:
    например, электрик вступает в ПО, чинит нам щитовую, ПО выдает ему материальную помощь и платит налог 13%.

    Возможен ли такой вариант?
    Может есть лучше?

    Подскажите, пожалуйста!
    Спасибо!

    • Сергей, дело не совсем в налогах.
      Т.к. в ТСЖ, думаю, очень маленькая рентабельность и оно оплачивает тот самый 1% с доходов.
      Ну, а в НПО нет налогов по УСН вообще, тк. не возникает налогооблагаемая база.
      В схеме с применением НПО, общее собрание собственников МКД выбирает “непосредственное управление” многоквартирного жилого дома (согласно Жилищного Кодекса: статья 161, п.2, подпункт 1).
      НПО, в качестве уполномоченного представителя собственников МКД по организации жилищно-коммунальных услуг, будет, в том числе, заключать договоры с ресурсно снабжающими организациями в интересах пайщиков.
      НПО действует по договору-поручения и доверенности от имени пайщика, поэтому ответственность перед “ресурсниками” наступает у пайщика, а не у НПО.
      НПО защищено от разбирательств с “ресурсниками”, в отличие от ТСЖ.
      Именно поэтому, ресурсно снабжающие организации принимают “в штыки” схему с НПО.
      К тому же, ресурсо снабжающие организации часто муниципальные или государственные, соответственно, властные структуры будут тоже Вам “палки в колеса” ставить.
      Так что будьте к этому готовы!

      Моя рекомендация:
      чтобы применять НПО в сфере ЖКХ в настоящее время, надо быть сильно в “теме” НПО и в “теме” ЖКХ.
      Без этого Вас просто “уничтожат”, с применением, кстати, Ваших же соседей-“доброжелателей”.

      • Анатолий пишет:

        Здравствуйте.К сожалению,МКД более 16 квартир под непосредственное управление не попадают с сентября этого года.Вот у нас 18 кв., мы и ломаем голову что делать и можно ли применить НПО в данном случае, когда осталось 2 варианта-ТСЖ и УК.

  14. Лидия пишет:

    очень понравился диалог, многое можно почерпнуть, хотелось бы получать новые комментарии….

    • Лидия Александровна пишет:

      Знать бы еще – на что? Пишите,спрашивайте.

      • Раиса пишет:

        Такую ситуацию мне недавно озвучили. Жилищный кооператив всего 108 квартир.Топливная компания отсудила долг по теплу 5 млн руб. На днях они же вероятно всего отсудят еще 2 млн руб. Не вдаваясь в причины долгов, что можно новому правлению посоветовать, вытащить дом из долгов не реально.

        • Раиса, долги надо отдавать.
          Поэтому вдаваться в причины долгов придется.
          Скорее всего, должны определенные люди-члены кооператива.
          Или руководство кооператива “проело” чужие деньги.
          В первом случае – “трясите” должников-членов кооператива.
          Во втором – руководство “кооператива”.
          Как “трясти”?
          Легально – сначала переговоры, когда не поможет, то через суд.

  15. Надежда пишет:

    всё очень интересно ….узнала много нового ….пытаюсь создать Совет МКД…читаю ….учусь…спасибо всем !

  16. Лидия Александровна пишет:

    Светлане. Я удивляюсь-вы же сами выбирали старшего.Хаять легче всего.Возьмитесь сами управлять, ан – нет.Шевелиться неохота.А я считаю для малоэтажных домов – непосредственное управление,это самое то.Ничего отменять не надо.У нас 2-хэтажный дом,16 квартир.Я председатель совета дома,(а мне уже 66 лет)еще 4 человека в совете – по два с подъезда.Сами собираем деньги,делаем и капитальный и текущий ремонт.Договор по ремонту заключаем в присутствии половины жителей подъезда.Все открыто.Я,как уполномоченная,только подписываю.Уже многое сделали за год.Главное – заменили всю водопроводную систему в повале,была одна гниль. И главное- мы никого не содержим.Все деньги идут на ремонт общего имущества.

    • светлана пишет:

      А у нас старшая сказала что отчитыватся за деньги она имеет право раз в полгода так что мы даже не знаем сколько у нас денег т к она одна собирает деньги нанимает работников и зачем мне такое управление

      • Лидия Александровна пишет:

        Света,по поводу отчета ваша старшая права.Но чтобы не она одна решала,выберите ответственного по сбору взносов другого человека,выберите совет дома,хотя бы из трех человек,выберите ревизора,который будет перед вами отчитываться по итогам проверок,т.е.не отдавайте все в одни руки.Все это прописано в ЖК РФ в ст.161 и далее.Ну загляните Вы в кодекс.Если только Вы ничего не хотите делать,то зачем тогда “ныть”.Новый министр по ЖКХ Михаил Мень сказал (интервью тв “Дождь”)что со временем дома будут полностью ремонтировать сами собственники,я думаю.что это будет не через 30 лет,а намного раньше.Так что берите бразды правления в свои руки,не ждите манны с неба.

        • светлана пишет:

          Вы не понимаете меня есть разные ситуации в домах у нас всего шестнадцать квартир а проживает реально в десяти остальные квартиранты или пустые стоят квартиры и эти хозяевам пофигу что мы тут делаем да и остальные не очень то активные люди а старшая заинтересованная личность чтобы собирать деньги и ни кто не контролировал а когда одна соседка нашла недостачу четыре тыс её чуть не сьели стали в защиту старшей а пожаловаться некому то мы управляющюю компанию кормили а теперь старшую и так это не единичный случай

  17. Валерий пишет:

    А как же быть с капитальным ремонтом? Платить деньги региональному оператору? Так как по закону при непосредственном управлении деньги уйдут региональному оператору.

    • Валерий Борисович пишет:

      Валерий, на что тогда решения собственников?
      Как они решат так и будет.
      А вот когда “зароют голову в песок”, тогда, конечно, за них кто-то что-то решит в свою пользу.
      А Вы что, по другому думали?

      • Лидия Александровна пишет:

        Валерий Борисович,а Вы не могли бы подсказать,что нужно сделать? Наш дом не хочет к региональному оператору.И мы не можем открыть спецсчет в банке,т.к. у нас непосредственное управление без создания ТСЖ.Нам сельский Совет ( это Борский район,Самарской области)выдал бланк “Сообщение”,который мы должны заполнить:Выбор способа формирования фонда капремонта
        -на счете регионального оператора,
        -на специальном счете,открытом на имя региональго оператора
        -на специальном счете,принадлежащем ТСЖ,ЖСК…
        Я,наверно,неправильно понимаю: я считаю – мы,как частный дом и без спецсчета все делаем.Зачем он нам? Но мне дали три дня на ответ.Я уж облазила весь интернет,но конкретного ответа не нашла.Что нужно сделать,чтоб эти деньги оставались у нас на продолжение ремонта? Если этот ответ платный напишите,переведу деньги.

        • Валерий Борисович пишет:

          Лидия Александровна, думаю, Ваш сельский совет «перегибает палку». Спросите у него в письменном виде, на каком основании они Вам ставят сроки? И еще напишите, что лучшего варианта, чем НПО, для длительного хранения денег не найти и расскажите про возвратный паевой взнос!

      • Валерий пишет:

        Валерий Борисович. В законе нет альтернатив по уплате капитального ремонта: плати и все. Хорошо: выбрали непосредственное управление- затем НПО-деньги капитального ремонта останутся на спец.счете НПО или на спец. счете регионального оператора?

  18. Раиса пишет:

    Непосредственное управление МКД возможно без организации некоммерческого потребительского общества?

      • Марина пишет:

        Валерий Борисович! Добрый вечер!
        В споре рождается истина!
        Непосредственное управление безальтернативный уполномоченный в лице той же УКа , переименовавшейся в УО, навязывается УКа, создавших фирмы – призраки ( ремжилзаказчик ) жителям челябинских домов обманом и фальсификацией протоколов общих собраний.
        При этом навязывают – понуждают к заключению договора с, якобы, Уполномоченным, до появления протоколов! Понимаете, о чём я?
        Хотя, даже первокурсник юрфака понимает, что договор с уполномоченным по найму – это не договор о содержании и ремонте общего имущества.
        Но юристы этой структуры, делают вид, что это так!
        Часть 3 ст. 327 УК РФ и 159 УК РФ?
        Сейчас ГЖИ даже и не реагирует на жалобы непосредственников.
        И это не единственный минус, этих минусов полно.
        УКа несёт ответственность за содержанию дома ПО ЗАКОНУ даже и без договора, подписанного всеми собственниками, а при непосредственном – уполномоченный по найму – аноним, хотя формально , якобы, директор УО “Ремжилзаказчик” подписал договор.
        Всю историю рассказывать не буду: заинтересуетесь темой, что-то дельное сможете подсказать?

        • Валерий Борисович пишет:

          Марина, Вы хотите “бороться” с управляющей компанией или что?
          Какая цель-то у Вас лично и какая у собственников?
          Для Вас есть, по крайней мере, 3 варианта:
          1. “Бороться”
          Неблагодарное это дело, потом Вас же собственники и обвинят, что Вы ничего не добились.
          А Вы потратите кучу нервов, сил, времени, а может и денег.
          Но даже если чего-то добьетесь (по Вашему), то всё равно на всех не угодите.
          2. “Возглавить” управление домом.
          Есть различные способы управления МКД, видимо, Вы о них знаете.
          Вы можете применить любой.
          Создайте что-то своё и расстаньтесь с “ненавистной” УК.
          Но рассчитайте свои силы и средства.
          3. Оставить всё, как есть.
          А в освободившееся время заняться каким-то делом или бизнесом, который принесет больше денег и “душевного удовольствия”.

      • Валерий пишет:

        Хочу получать всю информацию по противодействию обмана обслуживающими компаниями в сфере ЖКХ. Что-то надо делать…

  19. Валентин Римский пишет:

    Здравствуйте! Разъясните поподробнее. Вы говорите, что НПО выгоднее ТСЖ и тем более УК. Хорошо, но проясните некоторые нюансы. Для начала получается, что жильцы на собрании выберут непосрдественное управление МКД, а потом выберут НПО в качестве уполномоченного представителя по организации ЖКУ. То есть по управлению домом. Так получается. То есть некоммерческое потребительское общество само не является формой управления МКД, как скажем, ТСЖ? И это НПО создадут сами собственники? Я правильно понял? Далее это НПО будет осуществлять управление домом и представлять интересы жильцов, а паевые взносы будут равны тарифу на содержание и текущий ремонт МКД. НПО будет выступать, скажем, заказчиком ремонтных работ в доме и тд. И кроме это, сможет получать прибыль от той же аренды помещений, операторов связи за размещение их оборудования. То есть также как ТСЖ. Мы вот два соседних дома, всего 24 квартиры, сейчас на пороге выбора. Наша УК нам не нравится, отношения с ней плохие. Хотели создать ТСЖ, но вот наткнулись на вашу статью.

    • Валентин, что выгоднее, решать Вам.
      Например, создание любого юридического лица – это затраты.
      Разовые: нотариус, гос.пошлина, открытие счета в банке и т.д.
      И регулярные (ежемесячные, ежеквартальные, годовые): банковское обслуживание, аренда офиса, услуги связи, налоги на зарплату, налоги по УСН или ОСНО и т.д.
      Как Вы перекроите эти и другие затраты (не говоря уже о содержании и текущем ремонте 2-х Ваших маленьких домов), мне не понятно.
      В общем, мое личное мнение в Вашей ситуации (не обижайтесь!):
      ТСЖ или НПО “не потяните”.
      Даже с учетом того, что в НПО части затрат не будет.
      Решайте как-то с УК.
      По-мирному или “воюйте до победного”.

      • Валентин Римский пишет:

        Спасибо за ответ!

      • Раиса пишет:

        Два дома-24 квартиры тянут на 3-4 частных современных дома. А как содержат свои дома они? Так же как и все- за свой счет. Чем воевать с УК, лучше заняться непосредственным управлением, ремонтом, содержанием своего домом.

        • Светлана Лахова пишет:

          А я считаю, что на управляющую компанию можно пожаловаться, а при непосредственном управлении мы зависим от старшего дома, которые бывают неуправляемые и делают что им выгодно, да и ремонт сделают частники некачественно, а пожаловаться некому. В общем, опять придумали непонятно что и старые дома которым пятьдесят лет это не подходит, так как не разу не ремонтировался дом, а теперь все жителям ложится на плечи, а какие доходы у пенсионеров?

        • Лидия Александровна пишет:

          Раиса,очень разумное и правильное решение.

  20. Светлана пишет:

    Добрый день всем! Все таки хотелось бы поподробнее узнать по поводу капитального ремонта МКД, выделяются ли сейчас дотации из федерального бюджета, существует ли еще эта программа? как это выглядит в настоящее время? Валерий Борисович, вы ответили мне не по моей сути вопроса, это другая Светлана писала, что их дому 50 лет, нашему дому 29 лет.

    • Лидия Александровна пишет:

      Светлана,может быть выделять деньги на капремонт и будут,хотя минфин в отчете сознался,что на исполнение посланий Путина не хватает три
      триллиона рублей.Вашему дому 29 лет.Капремонт расчитан на 30 лет,вот через тридцать лет ваш дом,может быть и дождется ремонта,хотя я в это не верю,а вы будете платить эти 30 лет,а потом скажете: а где деньги ,Зин?
      а деньги ваши в других домах,которые в два раза старше,все по закону.Откройте ЖК РФ со ст.165 там дальше до ст. 181 все по капремонту.Поэтому мы объединяемся 5 домов 2-х этажных и по своей воле вскладчину,потихоньку будем ремонтировать в основном крыши и трубы,нашим домам тоже 30-33 года.

  21. Светлана пишет:

    Вот Вы, Валерий Борисович, пишете, что собственники сами должны делать капитальный ремонт дома, согласна, если бы он нам достался ,,новеньким,, а когда жкх много лет собирали с нас деньги в ,,свой карманчик,, а теперь весь ,,ободранный,, хотят скинуть этот дом на наши плечи, естественно, у нашего народа нет таких средств, что бы собственноручно сделать капремонт вплоть до коммуникаций. Как быть? Если перейдем на непосредственное самоуправление, на помощь государства рассчитывать нельзя.

    • Светлана, да, именно так:
      собственники должны сами делать капитальный ремонт дома!
      Кстати, Вы про каких собственников подумали?
      Про себя или про тех собственников, которые были до Вас?
      (Вашему дому же 50 лет!)
      Намёк поняли?

      Если нет, подскажу, кое-что.
      Это будет звучать, видимо, резко, может даже грубовато, но Вы уж извините:
      незнание Законов или экономия денег на квалифицированных юристах приводит к тому, что люди теряют огромные суммы!

      Приведу пример:
      вот Вы тут говорили, что Вашему дому 50 лет, и Вы всё ждете “манны небесной”, т.е. когда “государство придёт” и сделает Вам за свои деньги кап.ремонт в Вашем доме!
      Так?
      А ведь мыслите Вы правильно, беда-то в том, что Вы “сидите” и не предпринимаете никаких действий!
      А предприняли бы действия, есть большой шанс, что “государство придёт” и сделает Вам за свои деньги кап.ремонт в Вашем доме!
      Только оно просто так не “придёт”, заставлять его придётся!
      Через суд!
      Удивлены?
      А почему Вы удивляетесь?
      Ведь Закон такой есть и действует он с 1991г.
      :)
      А вот Вам номер этого Закона и название:
      №1541-1 от 4 июля 1991г
      “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”.
      А в нём есть очень интересная статья №16, цитирую:
      “Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.”

      Т.е., говоря простым языком, муниципальные власти Вашего города или посёлка, которые являлись собственниками Вашего дома до приватизации, ОБЯЗАНЫ были сделать кап.ремонт дома, а потом уж передавать в Вашу собственность.

      Закон-то был принят в 1991г очень хороший, но денег в бюджетах (государственном, муниципальном), тогда не было, поэтому, естественно, никто кап.ремонт и не делал.
      А так как 99% россиян Законы не читают (согласны?),
      так и “спускается эта норма на тормозах”.

      Но есть 1%, кто Законы читает, обращается в суд и эти суды выигрывает!!!

      По решению суда муниципалитет обязан будет провести капитальный ремонт (или часть кап.ремонта, что уж суд решит) МКД.

      Конечно, это происходит не быстро, т.к. никакие судебные приставы (имеющие на руках решение суда, вступившее в законную силу), не могут заставить провести этот кап.ремонт, если нет строки бюджета под его проведение.
      Но в любом случае, эта “строка” закладывается и кап.ремонт будет сделан.

      Вот такая схема.
      Законная!
      Но надо потратить некоторые силы и время (собрать необходимые документы), а также небольшие деньги ( по сравнению с суммами кап.ремонта-мизер!)
      для того, чтобы нанять юристов для консультаций и подготовки исков…

      В общем, хотелось бы услышать мнения посетителей сайта об этом.
      Вернее даже не мнения, а информацию:
      а). кто знал об этом, но ничего не предпринял
      б). кто не знал об этом до сих пор,
      в). кто уже обратился в суд и выиграл такое дело (естественно, с помощью юристов).
      Пишите в комментариях!

      Сразу скажу, что лично я отношусь в категории в)., т.к. решение суда по частичному кап.ремонту нашего МКД за счет муниципалитета вступило в законную силу.

      Ну, а если кто пожелает тоже пойти по варианту в)., пишите на ucpotrebcoop@gmail.com
      Сразу скажу, что этим будут заниматься наши партнеры (не коллектив УЦП), но у Вас есть шанс добиться кап.ремонта своего МКД (или частичного кап.ремонта) за счет государства или муниципалитета.
      Т.е. мы будем переадресовывать Ваши письма.
      Только большая просьба, “халящиков” не обращаться.
      В смысле, что если готовы платить деньги (авансом), люди будут заниматься Вашим вопросом.
      Если просто хотите “узнать”, то, пожалуйста, не беспокойте.

      • Анатолий пишет:

        В Омске,как мне сообщили в Роспотребнадзоре, суды выиграли около 300 МКД, но никто не может заставить власть начать ремонтировать бывшее приватизированное жилье. Срок давности по суду 3 года.И в дальнейшем даже иски по этим же делам суды уже не примут.

        • Анатолий, раз суды выиграны, есть решение суда и исполнительный лист.
          Так что, в любом случае, данные МКД будут отремонтированы за счет бывшего собственника (местного бюджета).
          А вот по срокам конечно, сказать трудно, т.к. данные суммы должны предусмотреть в расходной части бюджета.

  22. светлана пишет:

    непосредственное управление для ремонта домов это не выход для ремонта дома т к государство ни чем помочь не может и весь ремонт ложится на плечи собственников дома а если наш дом пятьдесят лет не ремонтировался как можно его отремонтировать поэтому надо оставить ТСЖ или управляющую компанию

    • Светлана, а что, ТСЖ или УК будут ремонтировать за свой счет что ли?
      Также будут собирать деньги с собственников!
      Если же Вы ведете речь конкретно о кап.ремонте, то возможно Вы и правы, создавайте ТСЖ или нанимайте УК.
      По крайней мере, надежд на кап.ремонт с помощью государства у Вас будет больше.

  23. светлана пишет:

    Я считаю, непосредственное управление для маленьких домов надо устранить, т к старшими таких домов становятся самые нечестные люди и они хотят сами всем руководить, сами деньги собирают, сами ремонтом руководят и считают, что их никто не должен проверять, а как проверишь, написать можно все и различные поездки, и закупку концелярских товаров как в нашем случае. Дом пятьдесят лет не ремонтировался, а шустрое семейство взялись латать нашими деньгами дом ,которому нужен капитальный ремонт ,конечно люди не верят УК , но и это не выход т к не у всех есть лишние деньги чтобы ремонтировать старый дом

    • Светлана, лишних денег никогда и ни у кого не бывает.
      Собственники сами должны заботиться о своем имуществе.
      Ни у кого не вызывает сомнение, что собственную квартиру надо ремонтировать на свои деньги.
      И деньги на это находятся.
      Но почему-то, когда речь заходит, например, об общем коридоре или подъезде (в приватизированном многоквартирном доме), то “лишних денег нет”.
      Что касается капитального ремонта, то практика показывает, что только очень маленький % МКД могут рассчитывать на помощь государства.
      Так что когда в Вашем МКД нет “паровоза”, кто бы “пробивал” такое решение в органах власти, то, к сожалению, можно прождать еще 50 лет…
      А вот как “организуются” собственники и какую форму управления домом выберут, это их решение.
      Причем, или они сами организуются, или их “организуют”.

  24. Валерий Михайлович пишет:

    Здравствуйте Валерий Борисович. В случае длительной (более 3 месяцев) неуплаты взносов в ПО от нерадивой части собственников дома, последние автоматически покидают ПО. Тогда эта часть жильцов будет “сама по себе”. Каким образом ПО может воздействовать на эту часть жильцов и что делать с “нарушителями”
    Спасибо.

    • Валерий Михайлович, а кто Вам сказал, что пайщики автоматически покидают ПО?
      Конечно, когда это прописано во внутренних документах ПО и пайщик сам «подпишется» под автоматическим выходом, тогда да.
      А иначе без его согласия не исключишь.
      Только на общем собрании, обязательно пригласив его на это собрание и, чтобы в повестке дня, этот вопрос был отдельной строкой…

      Далее: нужно продумывать так, чтобы оставаться «самому по себе» было не выгодно.
      Кроме того, прописывайте в договорах об участии пайщика в хозяйственной деятельности ПО или в договорах об участии в конкретной целевой программе условия, когда «нарушать» будет слишком накладно.
      Ну, а когда не будут понимать «по-хорошему» и нет какого-то паевого взноса, на который можно было бы обратить взыскание, выход один – требовать исполнение обязательств через суд.

      Но обращаю внимание ещё раз:
      продумывать «тяжелые» ситуации нужно заранее, чтобы пайщик подписывался под условиями при вступлении в ПО, т.к. когда не продумали заранее, это будет проблемой организаторов.

      «Надейся на лучшее, а готовься к худшему»-помните всегда эту поговорку.

Ваш отзыв Это ваш шанс быть услышаным!